中国物流地产行业发展模式与投资前景分析

    物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务 发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等,这里的投资商可以是房地产开 发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理 的现代化、规模效应、协同效应。

　　在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝 对主导地位的强大势力。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。

　 　在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流 仓储，有了很好的先发优势;第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。

　 　前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出：中国人均仓储面积不高，也使得未来具有发展不小的发展空间。目前中国的人均仓储面 积是美国的1/12，虽然有5.5亿平方米的物流 设施，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，同时我国人均物流仓储面积约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大，存在巨大市场缺口。 根据现有的发展速度来测算，在未来15年里，中国的人均仓储面积将达到美国的1/3，这也意味着中国的物流仓储面积将达到24 亿平方米。

　 　随着电商的迅猛崛起，物流地产近几年来步入发展快车道。不少物流地产商已在寻求国际资本的支持，同时，更多的企业包括平安、万科等纷纷高调进军物流地 产，且拥有了一定的土地储备。随着新崛起的物流地产品牌的壮大，资本化路径的打开，物流地产行业格局正在发生变化，行业或面临洗牌。

　　近 日，万科公布年报，2015年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从0到1的突破，开展了项目获取、开发建设、资产管理全流程业 务。公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。物流地产借力万科深耕城市多年形成的不动产投资经验，与各地投资团队联 动，通过战略合作、并购等多种方式，实现了快速发展，初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。

　　大举进军物流地产的还有平安和菜鸟网 络。平安，作为一家金融保险行业的领军企业，在2015年的年初就旗帜鲜明地在平安不动产旗下成立了物流地产的事业部开始大举进军物流地产，并在整个 2015年取得惊人的发展，且很快平安就会把这个事业部独立为一家物流地产投资公司。菜鸟网络背靠阿里巴巴，走的是快递+货栈的网络化布局路线，做的虽然 不是传统的物流地产，但其物流土地储备对未来市场格局将起到举足轻重的作用。

　　一线城市指的是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位 并具有主导作用和辐射带动能力的大都市。自然一线城市也成为人口密集、经济发达、地价昂贵的代名词，而这些因素对于物流地产来说是有利有弊的，物流自然要 选择在人口密集的地区，这样可以省去很多附加费用，但是这样也要增加很多昂贵的物价费。对于不差钱的物流地产企业来说，这些问题还是次要的，最主要的是， 在一线城市根本拿不到土地。

　　物流地产想要盈利就要有一定的规模，而这个规模就需要开发大面积的土地，但是在一线城市，政府不可能单独批 准大片的土地建物流基础设施。本来土地就稀缺的黄金宝地，政府希望可以合理开发，均衡发展。2016年两会期间，国土部部长姜大明在接受媒体采访时表示， 在房地产后市中的房产土地供应问题上，国土部将采取有保有压、分类合理增加土地的思路。

　　相比于一线城市，二三线城市的经济、物价都会稍 微低一点，土地政策也会稍微开放一点，这为物流地产企业提供了很大的便利，可以既省钱又拿地，但是问题也随之出现了。二三线城市的人口相对于一线城市来说 较少，物流设施建好以后，由于需求达不到要求，可能面临空仓的问题，如果以二三线城市为中转，又面临运输费用增加的问题，所以说在二三线城市建设物流地产 项目，是有一定的风险存在的。

　　相关报告显示：以普洛斯(GLP)为标杆的国际性物流地产商在市场中依然占据了大部分市场份额，但他们的 位置正在被追赶。虽然是在被追赶，但是差距还是很悬殊的，现在国内物流地产市场，普洛斯占到了50%以上，在市场中具有绝 对的话语权，其他物流地产企业只占到普洛斯的十分之几的份额，在竞争方面还是有一定的压力。

　　泡沫一词可以与经济组合，可以与房地产组 合，当他们组合到一起时，就会出现商品供求严重失衡，供给量远远大于需求量。房地产泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价 格脱离了实际使用者支撑的情况。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退。

　　前几年楼 市炒的火热，各大地产商纷纷拿地建房，导致现在楼市库存问题严重，存在大泡沫。现在各大企业纷纷拿地进入物流地产领域，有没有感觉和几年之前拿地盖楼时的 情景很像?假如市场真的饱和，出现供大于求的情况，物流地产这个泡沫会持续多久?准确的说是这些跨界物流地产企业可以坚持多久?

　　在国内 最早涉足物流地产领域的，无非就是以普洛斯为代表的这些大企业，而物流地产这个市场也是近几年才在国内逐渐火热起来，但是回头一看，普洛斯已经将基础打得 牢靠，将大部分市场紧紧握在手中。其他领域的企业在利益面前，选择了冒险进入物流地产领域，意图分一杯羹，但是搞物流的企业依然还在搞物流，这些 “非专业”的企业进入物流领域，能干什么?无非就是照搬模式，学其样子却领会不到精髓，毕竟这长期以来积累的经验不是简单可以学会的。与其虎头蛇尾，还不 如在自己的领域深入钻研，把握好现在市场的环境，等待楼市温度慢慢降下来，泡沫是不会破的。

　　物流地产在我国迎来了发展机遇，国家层面也数次强调其重要性，不过这并不能证明，在这个领域中任何企业都是有机会盈利的，没有专业的技术，想要在这块市场中“主沉浮”，是难上加难。对于越来越多的企业跨界进入物流地产领域，行业格局必定发生变化。

【本文摘自 来源：搜狐焦点产业新区  作者：前瞻网 】